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究其为啥

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究其为啥

问:明知房价在降,但开发商仍在三四线城市建房,究其为何?

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我们这算是四五线城市,2017年之前都是当地小开发商,房价稳定在3500左右,2017年来了恒大精装房,呼啦房价到了6800,当时我们觉得不可思议,6800啊,随随便便一套房子100万,在这个平均工资2000的城市我们觉得房子肯定卖不出去,然后陆续来了雅居乐,吾悦,碧桂园,本地地产商的房子也看涨,我家住的地方算是本市房价最高的地段,之前晚上散步,路边都是空地,一个人走着还有点怕怕,忽然某一天发现之前荒芜的地段现在高楼林立,竟然是本地最高房价所在。今年毛坯到了7000一平方,两年多的时间,被这些知名地产商把房价炒上了新高潮,翻了一倍不止,我们这些人民群众眼睁睁看着房价翻红再不买不行了啊怕某天买不起了,有点像买股票,买涨不买跌,这些房子反而卖的出奇的好,二手房中介也是生意兴隆,这就是知名房地产商为什么来三线以下城市,因为三线以下城市房价还有上涨空间,还可以再炒再炒,不知道这些四五线城市炒到顶点他们干嘛去

最近,有网友询问,鉴于一二线城市受到房地产调控的影响,房价会缓慢下跌,而未来三四线城市房价大幅调整的概率最大,但是现在开发商们为何仍在三四线城市拿地建房,这究竟是为何呢?

对此,国内房产专家认为,目前国内三四线城市购房需求还是有的,比如在棚改货币化安置的情况下,很多拆迁户拿着国家给的钱去周边买房置业,开发商看到了三四线城市还有建房的商机,才会在三四线城市拿地建房,等棚改货币化结束后,开发商们也早就跑掉了。

而我们认为,开发商并不会认为未来房价会大降,但是他们认为未来房价会趋于稳定,才会跑到三四线城市拿地建房。开发商在三四线城市拿地建房主要有以下几个因素:首先,国家正在推动城镇化,目前我国城镇化率只有58%,未来有望达到80%以上,所以,估计将会有大量农民进城成为市民,必定要落户,而落户就要买房。于是,开发商就要借此商机,也分得政府推进城镇化进程的一杯羹。

不过,我们认为各国的国情不同,发达国家城镇化率达到80%,中国未必会有那么高的城镇化率。中国城镇化现在推进速度缓慢,主要有二个原因:一是,农民只要一进城,就要面对高房价、高生活成本。现在很多三四线城市房价动辄一万元/平方米,农民工即使进城也买不起房。再说很多三四线城市产业基础不发达,农民就算进城,也无法找到工作,所以广大农民都不愿意进城。

二是,进城会让农民成为市民,身份一下子有了大的转变,但还不如呆在老家生活过得安逸:要想住房子,就在自家宅基地上盖,房子住得很宽敞,也花不了几个钱。农民在农忙时候在家地里干干农活,农闲时候到周边工厂去打打零工,吃着新鲜蔬菜,喝的是无污染的水,呼吸的是洁净的空气,很多人根本不屑举家搬迁到附近的三四线城市去过那里的市民生活。

再者,对于开发商来说,现在要从银行贷款难度很大,除非是有房地产项目可以做,而三四线城市地价相对便宜,开发商们想以此项目为由,向银行贷款。一旦贷到资金后,就用这钱归还前面欠下的债务。因为,今明两年开发商的债务集中到期,已有300家中小房企宣布破产。而如果通过拿地建房,向银行融得资金,届时再将资金挪作他用,先还清前面的将要到期的债务。

最后,在经过这几年的疯狂扩张之后,开发商的负债率早已突破了60%的警戒线,很多开发商的负债率达到了100%以上,在这种情况下,还想在市场上融资的难度是很大的。如果在三四线城市购地建房,开发商可以为由头,向外发行债券。而对于投资者来说,开发商有着实实在在的项目摆在哪里,这样的投资风险不高,所以也会踊跃购买债券,开发商便可度过资金短缺的难关。

现在很多人觉得奇怪,三四线城市房价泡沫最大,为啥开发商就仍在那边拿地建房,不怕房价下跌风险吗?事实上,三四线城市房价短期未必会发生,而开发商现在债务集中到期、现金流匮乏却是眼前的麻烦。所以,现在是从银行贷到款,发得出债券才是正事。更何况,在开发商看来,中国要推进城镇化进程,大量农民都要进城购房,我们在三四线城市大量拿地建房,将来也不愁卖不出去。

房地产开发商拿地不是为了造楼卖房,他们是为了拿银行贷款,发行债券和卖股票去拿地。负债率70 %以上,拿地为了造楼,鬼信。房地产开发商主营业务早就换成了专业银行弄贷款,专业发行债券,专业卖股票,证券公司只不过是房地产开发商得财务部。

第一,房地产开发商拿地是为了银行贷款,这个你必须相信,没有地,拿什么去银行贷款,有了地就可以拿到贷款,新账还旧账。什么叫做资本运作,这就是资本运作,要想上福布斯富豪榜,你必须学会的,学会怎么去银行拿底款,把银行当成自己私人金库。

第二,房地产开发商拿地为了发行债券,银行贷款没有后台、后台垮掉、后台不管你了、后台被人民发现了,不好以后台名义贷款了,那就发行债券,手里一样都没有发债券怎么吹,谁敢给发行,发行了谁又敢买,所以拿地这是必然。

第三,房地产开发商拿地为了卖股票,你没有看到,人家要债转股票了,说好的欠债还钱天经地义,在房地产开发商这里就是放屁,什么经济金融,在房地产开发商眼里什么都不是,股民就是一个屁,拿块地就可以左右股价,收割财富。

谢谢邀请。

我可以回答你的问题,但对于目前的房价,我和你的看法不同。现在的房价不是降而是稳。开发商正是在稳房价的大环境下,选择部分三四线城市继续开发建设,如果房价持续下跌的话,开发商还会建房吗?

先看一下有关房价的最新消息:国家统计局发布2019年8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,整体来看,8月份有55城新建商品住宅价格环比上涨,较7月减少5个城市。其中一线城市新房价格环比格上涨北京0.5%、上海0.3%、广州0.2%、深圳0.2%,二线城市南宁涨幅最大2.3%。三线城市中有35个环比上涨0.7%,涨幅与上月相同。从这些数据来看,房价没有下跌。

开发商之所以仍然选择在三四线城市开发建房,还有一个更重要的原因,就是环大中城市的周边三四线城市房价仍在上涨。我们且不说一线城市北京、上海、广州,二线城市天津、重庆、成都、武汉,郑州和西安等9个国家中心城市周边的三四线城市有多少,还有8个备选的深圳、杭州、南京、大连、沈阳、青岛和济南等国家中心城市,这些城市周边的三四线城市又有多少,所以说开发商选择在三四线城市继续开发建房,正是看到了这些城市的发展潜力。不是象有人说的那样开发商拿银行的钱挣钱,赔了是银行的。现在开发商融资也非常困难,我们从现行的金融政策,大家已经很明白了,因为今年已有近300家中小房企宣布破产就已经说明了这一点。

现在,国家对房价一直都在进行严格调控,坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段。那么就会是基本稳定的,涨跌是波动式的,有涨就会有跌,这也是正常的。

不知道你是否赞同我的回答,如果大家有不同看法,可在评论区发表您的看法,随时回答提出的任何问题。

您好,专业的问题让专业的我回答吧!

针对该问题:明知房价在降,但开发商仍在三四线城市建房,究其为何?

首先回答该问题,因为三四线城市现在加剧推进城镇化改造,大量闲置土地给利用起来。房价不是在下降,而是趋于稳定发展中。

说个真实事例,本人13年开始从事房地产代理行业多年,亲历大型房企进驻本人居住的四线小城市。小城市原本电梯楼房价均价是4500-5000。自从由恒大集团进驻开发第一个楼盘项目,定价为6500-7000起,楼价在2016年开始飙升,陆续融创,绿地等等大型房企进驻后,重新活跃了整个房地产市场。现在本人居住广东四线小城市,基本电梯楼均价基本都是最低都要85800一方起。而本人居住小城市多数人均工资不超5k!2016年-2018年这两年期间,从事投资房产投资,基本回报率达到40%回报。甚为夸张是本人亲历一次多名购买客户从事教师行业,结合在一起付首期购置一套物业。最后盈利在30万左右,花了时间是18个月左右。小付出大回报!这就是现在房地产现象。

但是在2019年开始,房屋开始都是有价无市,业主还在高价托盘中,但是回报率还是保持在30%左右。相信现在很多做生意的人士,都没有这么高的回报率吧?开发商扔在三四线城市开发楼盘建筑,因为三四线城镇化推进还有很大的空间,土地仍然有大量给闲置,主要政府规划得当,开发商仍然热衷于在三四线城市大力发展房企事业,只是投资比以前更加谨慎。同样在改革潮流中,淘汰更多不合规模的中小型房企。

最后建议,哪些没有购买房产,而想购买在急于考虑的人群,永远不要问没有购买房产的人咨询。因为最后城市的配套教育总比农村的要好,有能力有条件适时入手购置自住。不建议炒房。最好的比例永远都是城市一套房屋,农村一套房屋,两边都可以随时住,方便闲时享受农家乐。

希望我的回答能给到你一些帮助,有任何房地产问题或者疑问都可以点击关注我咨询!谢谢大家!

开发商的赚钱模式有很多,这里“冒死”透露几种:

第一,先拿地,再囤地,然后卖地或开发后出售。代表企业是李嘉诚系。核心在拿地和囤地上,关键是会炒作,会忽悠,把一些地方政府也给忽悠了,舒舒服服囤地赚钱,标榜自己不赚尽最后一个铜板,实际上是把不属于他的铜板也赚了。

第二,拿块相对偏远且便宜的地皮,自己造城开发。代表企业是万科,万达等等。关键在于企业有良好的市场号召力和经营能力,能够把城造起来,而且造好,然后促进土地升值,房产涨价,也能赚大钱,实现多方共赢。这已经算得上是良心企业了。

第三,跟风大房企,别人咋做他咋做。代表企业是广大中小房企。重点是有样学样,大家根据自己的本事,跟着大房企做就是。有的赚钱有的赔钱。一二线城市是大型企业的天下。中小房开企业自然就把主场放在三线四线城市。

至于房价的下跌问题,目前我并没有看到三线四线城市普遍下降。即使真的出现下跌,这也是经营中的常见现象。世界上没有包你赚钱的买卖。

开发商对于三四线城市的偏爱可见一斑,尤其是恒大与碧桂园两个龙头房企特别喜欢在三四线以及下游城市拿地开发。而对于三四线城市的楼市本身而言缺乏人口基础的支撑是其最大的问题。同时在不少三四线城市房价出现下行压力的时候为什么开发商还是喜欢在三四线城市开发拿地呢?

并非所有开发商都喜欢三四线城市

对于三四线城市市场的喜爱并不是所有开发商的共性。在排名前三的大型房企当中万科在今年的年中业绩会上就表示今后只在一二线城市拿地。融创也是如此只拿优质城市的优质土地。所以对于三四线城市的市场喜爱并不是所有开发商的共性。而是部分企业或者说大部分房企共同的选择。

三四线城市缺乏人口基础房价为什么长得快

对于三四线城市的楼市而言,几乎没有调控政策介入是三四线城市的楼市共性。开放的市场与需求是房企看中三四线城市市场的根本原因。不过三四线城市的人口基础确实薄弱。在一线城市发展不可超越和二线城市不断快速发展抢占人口红利得同时,三四线城市的人口更显的薄弱了。薄弱的人口基础并没有在现阶段给三四线城市的楼市带来任何的问题。究其原因就是在于楼市发展的一般规律,三四线城市的房地产市场从无到有,从小到大,从普通到精致都是一次次的品质提升,也是如此大房企的入驻,新形式的带入给三四线城市的居民带来了需求提升的可能。而对于住房的不断改善性需求就是楼市发展的不竭动力。因此,三四线城市的房价也就有了上涨的更大空间与机会。

填补空白开发商抢占三四线市场

大型房企的入驻就是在填补三四线城市的空白。新的小区环境,新的低密社区,新的户型格局,贵的品牌效应都给原本低端的楼市带了变革。而且购房者要买要改善就只能买这些大型房企的房子。如此有指向性的市场哪个开发商能不爱。其实开发商的入驻也不全是为了卖房子。开发商卖房子只是一锤子的买卖,而物业的服务却是一辈子的长期买卖。在抢占了房地产市场之后输入物业管理才是房企入驻小城市不断扩张的原因。

目前的碧桂园与恒大每年都销售大量的房子,并且销售均价也远远低于专注优质市场的万科等房企。其中的原因就是这两家房企的销量大多来源于几个较低的下游城市。而大量的楼盘最终带来的大量物业管理收入才是发展下游城市的目的。楼市可以进入下行阶段,但物业费并不与房价匹配,只要有人住就有市场存在。所以三四线城市的市场空白才是新房企抢占入驻的最直接原因所在。

说起三四线城市的房价,大家首先想到的就是两个字“棚改”。可以说,之所以这些年来三四线城市的房价会上涨的如此之快,很大一部分原因就是来自棚改政策。因为棚改,所以在一时之间房地产行业拥有了大量的资金,加上无数的地产商以及炒房客的推动作用,所以房价才会蹭蹭上涨。同时因为一二线城市在进行房价调控,不少人将目光开始转向三四线城市,所以三四线的房价也就收到了一定的影响。

  但是,随着棚改政策的调整,三四线城市的房价也已经受到了一定的影响。但是有一个现象十分奇怪,那就是大家都在说三四线城市没有人买房子了,那为什么还是有一大部分的开发商在向三四线城市进军建房呢?

  其实对于开发商来说,他们的考虑就是这项生意能否盈利,如果能那就是好生意。有一点我们是不能否认的,那就是与很多一二线城市相比,三四线城市的楼市政策和地价还是比较宽松的。这样一来也就降低了开发商进入市场的难度。并且,到目前为止有不少三四线城市的库存并不是外界所想像的那样居高不下,所以适当增加房源也不是不可以,所以,现在的三四线城市仍旧会是众多地产商竞争的主要战场。

  虽说在前段时间有地产巨头撤离三四线,而一些三四线城市被唱空的消息也不断传出。但这样的看法其实还是很片面的。要知道,现在三四线城市的涨幅虽说有所放缓,但总的还是仍在上涨。而且加上新入住的房企数量在不断增加,所以仍旧有不少房企在建新房。而且我们也可以想一下,如果说房地产真的没有钱赚,那开发商又为什么还要继续建房呢?而且,随着三四线城市的不断发展,在未来,房地产市场还是会有很大的发展空间,生存环境也未必会差。因此,在接下来政府调控楼市的影响下,众多的房企也会经历一场优胜劣汰的考验,输者出局,而对于赢的那一方来说,三四线城市固然还会是他们的必然选择,毕竟那些大城市的生存空间实在是太狭小了。

  当然,除了市场这一因素之外,还有一点也是不容忽视的。那便是在回乡潮以及农村人口进城居住的硬性之下,三四线城市的刚需并没有消失,因此房地产的发展并不会差。但是,在未来三四线城市究竟会有多大的增长空间,这一点还要看当地市场的发展以及政策的事实,在楼市经历了调控之后,未来房子的属性即将回归正常是不可忽视的事实。所以对开发商建房我们并不需要太过担心,大家不过是在各司其职罢了。当然,现在的房价虽说已经有所下降,但其下降的幅度应该不会太快,毕竟这件事情不能操之过急!

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笔者代玖阳系中国贵金属协会高级分析师,证书编号MFP0010878,私人投资理财顾问,文章无所谓鸡汤和一切陈词滥调以及虚名,用简明图表,加逻辑分析,以达行之有效的资产累计方式。

房地产是暴利,成本二三仟,卖几万一平万,希望政府把房价降下来,让老百姓卖的起。

不好意思,房价并没有降

据《路透》根据国家统计局最新公布数据测算,8月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升幅放缓至8.8%,是自去年10月以为新低,连升47个月,上月升幅为9.7%;

环比上涨0.5%,连涨52个月,涨幅较上月收窄0.1个百分点。

无论从同比还是环比,房价一直都没有跌过,只不过是涨幅收窄而已。牛的是,房价环比连涨了52个月,也就意味着每个月房价都比上个月高,连涨了52个月!4年零4个月了!这周期有点太长了吧!

上一轮房价下跌,应该是2015年之前了。2015年降息之后,房价再也没有降过,一路上涨。

宽松之下,房地产投资继续保持两位数增长

目前全球又一轮宽松周期来了,今年以来,全球几十个央行都有降息行动,包括美国,欧央行,印度,巴西,当然,也包括中国,LPR已经连续两个月下降了,这就是降息。

不过,为了防止房价上涨,央行已经采取了措施,比如降息,但是房贷不降。而且还限制房地产融资,反正就是坚定房住不炒的政策不动摇,以防再炒房价。

但是这么做,依然无法阻止房价上涨啊,说房价要跌,从去年就开始了,但是个别城市降了,平均一算,还是涨。这就给了地产商信心,继续干。

2019年1-8月份房地产行业数据,投资同比增长10.5%,继续维持两位数增长,1-8月商品房销售额同比增加6.7%,比1-7月提升了0.5%,1-8月新开工面积累计同比8.9%,可以说房地产目前依然是投资主力军。

现在政府只希望房价不要涨太快,目前涨幅是越来越小,已经低于两位数了,这就是成效。

所以还期望房价跌?估计政府都想不到会跌,只希望涨的慢点而已。

在船上,谁调头。资本在房地产。房产税收=大房税十空置税十出租税。

1,以住户面积为考核单位,户面积不超过100平不收大房税,超过部分需要每年交大房税,按地区平均房价每平米X元的5%收取,比如150平,需每年上交50X5%元大房税。

2,如果某户有5人口,且有多套,首套能住3间人,次套能住3人,那么第三套起全部计空置税,每年每平方平均房价y10%元,且第一第二套超过100平的依然交大房税。

3,可以卖房,但不准出租。出租需交房管局备案收出租税方可出租,否则违法,出租税按租金1‰收取。公租房可以正常出租,不交出租税。

4,外国人可以租但不可买。

综上,房住不炒的定位深入人心。倒逼资本从房地产流到制造业。不出几年,房地产泡沫急剧缩小,贫富差距缩小,制造业会蓬勃发展,人民生活更美好。

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